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viernes, 20 de agosto de 2021

Obtención del seguro decenal de daños en obras ejecutadas sin Organismo de Control Técnico

El Organismo de Control Técnico (OCT)  se encarga de revisar y verificar la calidad de una obra en sus distintas fases de ejecución, e informa al promotor y a la entidad aseguradora para que esta pueda emitir el seguro decenal de daños.

El OCT supone una garantía de calidad para el promotor, para el comprador final y para la aseguradora, ya que verifica que el riesgo entra dentro de los límites normales asumibles por el seguro. Su contratación no es obligatoria para el promotor, pero hay que tener en cuenta que la gran mayoría de compañías solo admiten riesgos si la obra la ha supervisado un OCT. (Más información en nuestro artículo del blog: ¿Qué es el control técnico (OCT) para el Seguro Decenal de Daños en la Edificación?)

Actualmente, se están dando muchos casos de obras que en su momento han sido ejecutadas sin que se conozca la intervención de un Organismo de Control Técnico durante la ejecución parcial o total de las mismas, pero ahora necesitan suscribir un seguro decenal de daños, por ejemplo, para poder formalizar una compraventa (en la que tienen que inscribir las escrituras públicas de transmisión en el Registro de la Propiedad y, para ello, deben acreditar el seguro decenal de daños, como el que oferta MUSAAT).

Este tipo de situaciones se presentan en más ocasiones de las deseables, por ejemplo en:

  • Promociones que, como consecuencia de factores externos, han cambiado de promotores o propietarios, bien con la obra ya finalizada o bien a medio ejecutar, sin que se disponga de los informes del OCT que actuó durante la fase ejecutada. Estos casos se dan, principalmente, como consecuencia de la crisis que sufrió el sector: ejecuciones hipotecarias, Sareb, compraventas de operaciones no finalizadas, etc.
  • Autopromociones de viviendas unifamiliares para uso propio que desean venderse antes de transcurrir 10 años desde la finalización de las mismas. Son casos frecuentes, pues en su momento el promotor de la obra no tuvo en consideración la contratación de un OCT, dado que no era obligatoria la suscripción del seguro decenal. Si posteriormente quiere vender la vivienda y el notario le requiere disponer de la póliza de seguro decenal para hacer efectiva la formalización de la compraventa, necesita la intervención de un OCT.
  • Operaciones en las que el Organismo de Control Técnico ha dejado de prestar sus servicios.

INDYCCE OCT, el Organismo de Control Técnico del Grupo MUSAAT, que nació en 2001 como empresa especializada en la auditoría de riesgos y asistencia técnica, es requerido frecuentemente para solventar estas situaciones y colaborar con los propietarios de viviendas unifamiliares que desean o se han visto en la necesidad de vender la vivienda que se previó como una autopromoción, con entidades financieras que se han visto obligadas a quedarse con activos, o incluso con pequeños y medianos promotores que adquieren este tipo de obras.

La actuación de INDYCCE OCT en estos casos se centra, por una parte, en la recopilación de toda la documentación posible de la obra (estudio geotécnico, proyecto de ejecución, control de calidad de elementos estructurales, fotografías de la ejecución, etc.) y, por otra, en alcanzar un muestreo suficientemente representativo de lo existente y de su calidad y estado, mediante el estudio de la estructura ejecutada, sin que el cliente tenga que verse penalizado.

Documentación. En cualquier caso, y desde la perspectiva del auditor técnico del riesgo, se trata de un trabajo que reúne unas características específicas que requiere la actuación de personal cualificado. Al encontrarse la obra ejecutada, se manifiesta tanto la falta de verificación de la concordancia de lo proyectado y lo ejecutado, como el que los materiales empleados estén en buen estado transcurrido un tiempo desde su puesta en obra y, en algunos casos, incluso disponer de la documentación de control de calidad que garantice que los materiales alcanzaron el nivel exigido por el marco normativo.

Así, para poder emitir los correspondientes informes con resultado favorable, y que se obtenga del deseado seguro decenal, se comienza solicitando al cliente la mayor cantidad de documentación existente en la obra, siendo imprescindible el aporte del estudio geotécnico y el proyecto de ejecución, para poder iniciar la actuación técnica del OCT. Igualmente, se requiere la confección, por parte de una empresa independiente, de un estudio de la estructura ejecutada que garantice, mediante la realización de ensayos y controles y con un nivel de probabilidad aceptable, la concordancia del estado de la estructura ejecutada y el correcto estado de la misma frente a los agentes atmosféricos, esto es:

  • Caracterización mecánica de los materiales/elementos que conforman la estructura: resistencia a compresión de los hormigones, resistencia a tracción de los aceros, caracterización técnica de los elementos prefabricados a empleados, pruebas de carga, etc.
  • Medios de prueba que ilustren sobre si la realidad de la cimentación y estructura ejecutada es fiel reflejo de la proyectada, lo que implica el estudio tanto de la geometría externa de los elementos como el armado de los mismos o, incluso, la cota de apoyo de los elementos de cimentación. Comprobaciones que deben estar basadas en criterios estadísticos, con un muestreo representativo de la totalidad de elementos.
  • Por último, en los casos en los que ha trascurrido bastante tiempo desde la ejecución de la obra, o bien la estructura ha sido susceptible de sufrir una alteración en su durabilidad por la exposición a la intemperie o su localización en ambientes potencialmente agresivos, se ha de estudiar que los elementos estructurales alcanzan un nivel aceptable de protección.

“Para emitir los informes con resultado favorable y obtener el seguro decenal son imprescindibles el estudio geotécnico y el proyecto de ejecución”

Resultados. INDYCCE OCT entiende que si la respuesta a estos tres puntos queda fundamentada en una demostración científico-técnica sustentada en la realización de pruebas/ensayos físicos/químicos, con un nivel suficiente de muestreo, alcanzándose conclusiones técnicas de probabilidad suficiente, lógicamente, siempre y cuando el resultado de los mismos sea favorable, la obra sería susceptible de recibir el seguro decenal de daños.

El tipo y nivel de abundamiento en los ensayos debería establecerse a partir de un estudio preliminar, siendo necesario, a la luz de los resultados obtenidos, aumentar el muestreo en caso de resultados negativos, o bien darlos por concluidos.

Y es a la hora de desarrollar el alcance de este estudio de los elementos preexistentes, que ha de encargar el cliente a una empresa independiente, donde entra en valor la capacitación técnica de los miembros del Organismo de Control Técnico, dado que no siempre se dispone de una dirección facultativa que pueda establecer el alcance de los mismos. Para ello, el OCT ha de contar con personal experimentado y especializado en el estudio de elementos estructurales que permita, mediante una colaboración activa, dar el servicio deseado por el cliente adecuando los trabajos a las necesidades reales de la obra.

Una vez se dispone de esta documentación, que adicionalmente puede ser completada con un reportaje fotográfico tomado durante el desarrollo de la obra que permita verificar la ejecución concreta de algunos elementos, y así reducir el muestreo de pruebas/ensayos, es cuando el Organismo de Control Técnico redacta los informes, cuyo objetivo es el de informar a las entidades aseguradoras sobre los riesgos que ellas pueden estar llamadas a garantizar, siendo aquellas quienes, en cualquier caso, establecen las condiciones de aseguramiento.